سوق العقارات.. فوضى وركود وجـــنون أسعار!

«مولد وصاحبه غايب» هذا هو أدق وصف لما يحدث فى سوق العقارات فى مصر، فوضى فى كل شىء، أسعار عالية وركود شديد رغم حاجة الكثيرين إلى المأوى.

 ملايين المواطنين عازفون عن الشراء بسبب ارتفاع الأسعار غير المبرر، فى الوقت الذى تبذل فيه الحكومة جهودا لتخفيض أسعار مواد البناء، وتوفير الشقق للمحتاجين من الشباب وكل الفئات الأخرى، ومع ذلك ما زال الحصول على شقة حلما مستحيلا للكثيرين، بسبب هذا الارتفاع الرهيب فى الأسعار!

وفى المقابل هناك حيل شيطانية من السماسرة الذين يتلاعبون بأسعار العقارات بل ويتدخلون فى تحديد أسعار بعض مواد البناء بالاتفاق مع كبار المقاولين.

هذا الوضع الفوضوى نتجت عنه مخاوف عديدة من احتمال ارتفاع نسبة البطالة فى قطاع التشييد والبناء بسبب الاستغناء عن العديد من العاملين فيه نتيجة الركود التضخمى الذى يضرب هذا القطاع بقوة.

ووفقا لقوانين العرض والطلب، كلما زاد المعروض من أى سلعة انخفضت الأسعار، ولكن فى سوق العقارات الأمر مختلف، فهناك شقق كثيرة معروضة للبيع ولكن الأسعار ترتفع كل يوم، مما أعجز الكثيرين عن الشراء، ورغم حالة الركود فما زالت الأسعار فى ارتفاع مستمر.

«الوفد» تناقش فى هذه الحالة الاستثنائية وتكشف حجم الفوضى والتلاعب الذى يعانى منه سوق العقارات فى هذا الملف. 

الروتين وعيوب التشطيب.. أبرز مشكلات شقق الحكومة

فى عام 2014 دشنت الحكومة مشروعات الإسكان الاجتماعى وتمكنت من ضبط إيقاع أسعار الوحدات السكنية، وحققت وفرة فيها، وحلت مشكلة التمويل من خلال إتاحة قروض بفائدة 3% من خلال برامج التمويل العقارى، فأصبح بإمكان الشباب ومحدودى الدخل الحصول على وحدة سكنية ملائمة ومناسبة من حيث السعر، والمساحة، والتشطيب.

وبحسب الإحصاءات الرسمية فإن 1.5 مليون مواطن، تقدموا للحصول على شقق الإسكان الاجتماعى، بلغ عدد الوحدات المخصصة حتى الآن 465 ألف وحدة، كما بلغ عدد المستفيدين بالتمويل العقارى 449 ألف مستفيد، بمبلغ 49.5 مليار جنيه تمويل عقارى، و7.4 مليار جنيه دعما نقديا، من خلال 22 بنكًا و8 شركات تمويل.

عاصم الجزار، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة، قال فى تصريحات صحفية إن مشروع الإسكان الاجتماعى نجح فى تسهيل حصول المواطن المستحق على المسكن، كما حرصت الحكومة على أن يتناسب التصميم الداخلى للوحدات السكنية مع ظروف وطبيعة الأسرة المصرية.

وأوضح الوزير أن الشقة تتكون من 3 غرف وصالة، وجميع الوحدات كاملة التشطيب على أعلى مستوى بدون تمييز أو تفرقة، فالدولة منذ عام 2014 لا تنتج وحدات بدون تشطيب.

إلا أن تصريحات الوزير لم تشمل المعاناة التى يعيشها الشباب بسبب مشكلات التنظيم واستخراج الأوراق الرسمية وطرق التقديم للحصول على الشقة.

يقول أحد الشباب المتقدمين لشقق الإسكان إنه من ضمن الأوراق المطلوبة شهادة بالدخل الشهرى للمتقدم، فكيف ذلك إذا كان لا يعمل فى جهة رسمية؟

ويضيف الشاب أنه يعمل فى مجال الأعمال الحرة التى لا تتبع لجهة معينة، ويصعب عليه الحصول على مثل هذه الورقة، فضلا عن مشكلة سقوط السيستم الخاص بالتقديم على الوحدات، فكلما يذهب لتسجيل اسمه على شبكة الحكومة يفاجأ بعطل فنى يعرقل عملية التسجيل.

وقال شاب آخر إنه من ضمن المشكلات التى تواجه الشباب أن شقق الإسكان الاجتماعى تستهدف فئة الموظفين الحكوميين والقطاع الخاص أصحاب الدخل الشهرى الثابت وهذا ما يعنى استقطاع 40% من دخل الموظف وإلزامه بالدفع لعدد سنوات طويلة قد تضعه فى ضائقة مالية فى بعض الفترات.

كما يأتى تشطيب الشقة ضمن مشكلات مشروعات الدولة بحسب ما قاله الشاب، فأعمال السباكة تكون سيئة جدا وينتج عنها عدة مشكلات مثل تسريب المياه، مما يتسبب فى الرطوبة وتكسير سيراميك الأرضيات وتلف مواد السباكة سريعًا، كما أن هناك تفاوتاً فى جودة التشطيب نتيجة استلام عدة شركات لنفس المشروع على مراحل مختلفة.

وتقول فاتن أحمد، من محافظة أسيوط، إن قصتها بدأت بشراء كراسة الشروط لحجز وحدة سكنية بمشروع «سكن لكل المصريين 2» الإعلان 15 فى 24 أغسطس 2021 ثم دفعت مبلغ جدية الحجز فى 30 أغسطس 2021 وتم تخصيص وحدة سكنية لها فى التوسعات الجنوبية الشرقية بأسيوط الجديدة.

وتضيف أنها فى يوم 4 سبتمبر وقعت عقد الوحدة السكنية مع البنك الأهلى.. إلا أنها فوجئت بأن مبلغ القسط لا يتم سحبه من قِبل البنك ويزيد فى الحساب بسبب المبلغ الذى تضيفه شهريا، مما دفعها إلى التوجه إلى البنك الأهلى فرع أسيوط الجديدة فأخبرها موظف خدمة العملاء بأن هناك مشكلة فى «السيستم» مع صندوق التمويل العقارى ولم يتم حلها حتى الآن.

وتقول «فاتن» إنها خاطبت الصندوق على صفحته الرسمية على «فيس بوك» فجاء الرد: «الملف الخاص بكم حاليا بمرحلة منح التمويل بالبنك الأهلى لإتمام إجراءات الدراسة الائتمانية، برجاء انتظار التواصل معكم من جانب موظفى البنك»، فعادوت التواصل مع الفرع الرئيسى للبنك الأهلى على الخط الساخن للاستفسار فأخبرها بأنها فى آخر مرحلة فى الوحدة المركزية للقروض الشخصية، ولكن الأمر ظل كما هو.

تقدمت «فاتن» مع غيرها من الشباب الذين حجزوا وحدات سكنية بشكوى جماعية لوزير الإسكان لحل المشكلة عن طريق عضو مجلس شعب، وتم التأشير عليها إلى مى عبدالحميد رئيس الصندوق للإفادة ولكن هذه المساعى باءت بالفشل أيضاً.

وتابعت: منذ بضعة أشهر وجدت اتصالا من أحد موظفى الصندوق يسألنى عن ماهية مشكلتى فأخبرته بها فرد قائلا: إن هناك مشكلة فى السيستم وجارٍ العمل على حلها، فسألته وكم سيستغرق الوقت قال لا أستطيع أن أحدد، وعاودت التواصل مرة أخرى على صفحة الصندوق على الفيسبوك فجاء الرد «يرجى العلم أن الملف الخاص بكم بمرحلة موقف التمويل البنك الأهلى لإجراء الدراسة الائتمانية على الملف برجاء المتابعة»، مضيفة أنها توجهت مرة أخرى للبنك الأهلى فرع أسيوط الجديدة ليعيدوا على مسامعها نفس الجملة: «المشكلة مع الصندوق بسبب مشكلة فى السيستم».

من جانبه قال «وائل. ى» إنه يشعر بالدهشة لما تفعله الجهات التنفيذية حيال المشروع والذى يسعى من خلاله الرئيس عبدالفتاح السيسى لتوفير حياة كريمة للشباب، ففى الوقت الذى يوجه فيه الرئيس بتوفير شقق إسكان الشباب ليشعر الشعب بأنه جاء الوقت لجنى ثمار الشقاء، إلا أن بعض الجهات تعرقل المسيرة.

الأمر لا يختلف كثيرًا مع منال محمد، التى قالت: «وقعت العقد منذ سنة وزملائى الذين وقعوا العقود بعدى تسلموا وحداتهم باستثنائى أنا»، مشيرة إلى أنها وقعت العقد بتاريخ 23 مايو 2022، وتدفع الأقساط بانتظام مشيرة إلى أنها تسكن بالإيجار وتحتاج إلى الشقة.

وأوضح على مصطفى أنه متعاقد مع البنك الأهلى يوم ١٨ يونيو ٢٠٢٢ حتى الآن لم يتم خصم المقدم والأقساط، وتم الاتصال بالصندوق الذى أبلغه بأنه توجد مشكلة فى «السيستم» وجارٍ حلها.

مواد البناء.. كلمة السر فى ارتفاع الأسعار

حالة جنونية أصابت سوق مواد البناء مما انعكس على أسعار العقارات التى ارتفعت بشكل مبالغ فيه، مما جعل الكثيرين يحجمون عن الشراء، وتسود حالة من الركود فى السوق ومع ذلك ترتفع الأسعار يوميا، حيث توجد حالة ترقب للمزيد من الارتفاع فى أسعار مواد البناء أملاً فى زيادة جديدة لتحقيق مكسب أكبر حتى لو كانت الشقة منشأة قبل ارتفاع أسعار المواد.

وبحسب ما أفاد به بعض بائعى مواد البناء فإن سعر الألف طوبة سجل ما بين 1500 و1800 جنيه وتختلف الأسعار من منطقة إلى أخرى.

وأشار: آخر تقرير رسمى صادر عن الإدارة المركزية للاحتياجات ومواد البناء، التابعة لوزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، إلى أن هناك ارتفاعا كبيرا فى أسعار مواد البناء والتشطيب، فعلى سبيل المثال ارتفع سعر طن حديد التسليح خلال 12 شهر حوالى 84.5%، حيث سجل فى يناير 2023، مبلغ 28600 جنيه مقابل 15.500 جنيه فى يناير من العام الماضى.

كما ارتفع سعر طن الأسمنت بما يقرب من 80%، حيث سجل طن الأسمنت البورتلاندى العادى خلال يناير 2023 حوالى 1900 جنيه للطن، بينما سجل فى الشهر ذاته من العام 2022 نحو 1060 جنيها.

وعن أسعار الطوب الأسمنتى، أكد التقرير أن الألف طوبة سجلت 1400 جنيه خلال شهر يناير 2023، فى الوقت الذى سجلت فيه خلال شهر يناير من عام 2022 نحو 1100 جنيه، بزيادة قدرت بـ27.3%، فيما سجل سعر الألف طوبة وردى 2760 جنيها.

كما شهدت أسعار الرمل ارتفاعا فى سعر المتر المربع بنسبة 18.8% مقارنة بالعام الماضى، حيث سجل خلال يناير 2022 نحو 95 جنيها، وسجل فى الشهر ذاته من عام 2022 نحو 80 جنيها.

أما أسعار الجبس فوصلت خلال الشهر الجارى إلى 1300 جنيه للطن، مقارنة بالشهر ذاته من العام الماضى والتى قدرت بـ950 جنيها، بزيادة بلغت 36.8%.

وأشار التقرير إلى أن أسعار الزلط ارتفعت بنسبة 14.3% خلال يناير الماضى مقارنة بالشهر ذاته من عام 2022، حيث سجل المتر 200 جنيه، بينما كان فى العام الماضى 2022 بـ175 جنيها.

يقول طارق أحمد، بائع مواد بناء، إن ارتفاع أسعار مواد البناء من أكبر أسباب ارتفاع أسعار الشقق سواء الخاصة بالمواطنين أو الحكومية، مشيرا إلى أن الجميع يحسبون قيمة الشقة بناء على سعر الدولار الذى نشترى به مواد البناء من الخارج، أو بقيمة مواد البناء طبقا للمنطقة، فإذا كانت الزيادة فى الشقة الواحدة فى المناطق الشعبية تصل إلى 5 آلاف جنيه، نجدها تصل فى مناطق أخرى إلى 30 ألف جنيه وقد تزيد الشقة فى أى منطقة راقية أكثر من ذلك رغم انخفاض مساحتها.

الأمر نفسه أكده شريف سالم، بائع مواد بناء، مشيرا إلى أن أسعار الشقق فى المناطق الشعبية شهدت ارتفاعا كبيرا سواء كانت تمليكا أو إيجارا، والجميع يستغلون أوضاع السوق لرفع الأسعار على الملاك أو المستأجرين.

«الشقة يشتريها صاحبها بـ300 ألف وبعد شهرين يبيعها بـ500 ألف جنيه».. يستكمل «شريف» حديثه ويشير إلى أن أصحاب العمارات هم المستغلون الحقيقيون، وقد يكونون هم كلمة السر وراء رفع قيمة مواد البناء فى المنطقة، وهو ما يحدث فى مناطق بعينها، بينما نجدها تباع بأسعار مختلفة فى مناطق أخرى.

وتابع: أصحاب العقارات يتفقون مع المقاولين وأصحاب محلات بيع مواد البناء على رفع السعر من أجل نهب أموال المواطنين واستغلالهم وبيع الشقق لهم بأسعار خيالية.

قانون العرض والطلب.. خارج نطاق الخدمة

على الرغم من حالة العزوف عن شراء الشقق إلا أن مسلسل ارتفاع الأسعار يواصل حلقاته كل يوم، ليتساءل الكثيرون أين قانون العرض والطلب من سوق العقارات؟، فكيف لسلعة ليس عليها إقبال تشهد هذا الارتفاع المتواصل فى الأسعار؟.

الدكتور عمرو يوسف، خبير الاقتصاد والتشريعات المالية والضريبية، يجيب عن هذه التساؤلات، مشيرا إلى أنه وسط ركود يتصف بالتضخم واجه السوق العقارى المحلى العديد من الأزمات الاقتصادية العالمية والتى أثرت على حركة البيع والشراء، بالرغم من توافر المعروض سواء كان عن طريق طروحات الدولة والتى تتميز بتمويل عقارى طويل الأمد، أو كان عن طريق تلك المشروعات التى يعرضها القطاع الخاص أو حتى المعروضة بشكل فردى.

وأكد أن التضخم كان له الأثر الأكبر فى عزوف الكثيرين عن الشراء خشية التعرض لأزمات سيولة قد لا تمكنهم من تلبية احتياجاتهم العادية، حيث فضل البعض الاحتفاظ بالسيولة النقدية أو تحويل تلك السيولة إلى ذهب أو عملة صعبة لينحصر سوق العرض والطلب للعقارات حول مسألة الاحتياج فى أضيق حدود لها.

وأضاف الخبير الاقتصادى أن ارتفاع الأسعار بشكل متواتر جاء فى مقدمة الأسباب التى كانت وراء الركود الحالى، حيث زادت الأسعار فى القطاع العقارى بشكل غير مسبوق، نتيجة الزيادات فى جميع القطاعات المرتبطة به من مواد بناء وخلافه، وبالرغم من توافرها محليا إلا أنها تأثرت بالزيادات التى حدثت فى الطاقة والعمالة والنقل، مما أدى إلى ارتفاع الأسعار يوما بعد يوم، كما تأثرت الوحدات الخاصة بمبادرات التمويل العقارى أيضاً بتلك الزيادات لتتساوى تقريبا مع ما يتم طرحه عن طريق القطاع الخاص.

وعن تعطل نظرية العرض والطلب فى السوق العقارى بمصر وفقا لزيادة المعروض من تلك الوحدات، رد الدكتور عمرو يوسف قائلاً: كان الأحرى أن يكون سباق القطاع العقارى نحو خفض الأسعار وليس العكس، لأن أسعار العقارات مرتفعة جدا ولا يستطيع الكثيرون شراءها، لذلك فضل بعضهم اللجوء إلى أسواق الذهب والعملات الأجنبية، خاصة أن شريحة عريضة من المواطنين يفضلون فى تلك الأوقات التى خيمت عليها ظلال تضخمية كثيفة الاحتفاظ بالسيولة وعدم التضحية بها حتى ولو كان ذلك فى شراء عقار، والاكتفاء ببديل مناسب منخفض التكلفة كالإيجار مثلا، حيث يعد هذا فى ظل ارتفاع الأسعار حلا مناسبا خاصة لأصحاب الدخول البسيطة والمتوسطة، وهو ما أدى إلى تعطيل قانون العرض والطلب.

وأضاف: قد يكون ضمن أهم الأسباب المؤدية إلى عزوف الكثيرين عن الشراء هو تكلفة تأهيل هذه الوحدة وجعلها قابلة للعيش فيها نظرا لارتفاع التكاليف والمواد الخام وكذلك المصنعيات المرتبطة بها، ولذلك يجب أن يكون هناك فرصة للشركات الخاصة بالتشطيبات بتمويل بنكى مدعم بنظام سداد ميسر لحل هذه المشكلة.

وأكد الخبير الاقتصادى أنه يمكن الاستفادة من هذا التوجه والسلوك الذى يفضل الإيجار على التمليك بعرض نسبة معينة من المنشآت العقارية للإيجار محدد المدة بمقدم مناسب، لحل هذه المعضلة والتى لو طالت قليلا سوف تصيب حلقات الاقتصاد القومى بعطب قد يصعب علاجه، وذلك لارتباط النشاط العقارى براوفد مساعده كثيرة كمصانع مواد البناء والتأسيس والحديد، موضحا أنه حتى قطاعات السلع المعمرة سوف تصاب بشلل نتيجة عدم الطلب عليها.

وتابع: سوف يفقد هذا القطاع نتيجة الركود التضخمى العديد من عماله وموظفيه والذين يقدر عددهم بالملايين حيث يجذب هذا القطاع عددا كبيرا من المواطنين وهو ما قد يؤثر سلبا على حياة العديد من الأسر.

وأضاف قائلا: قد يرجع سبب عدم البيع والتوقف عن تنفيذ الوحدات العقارية إلى الشركات نفسها والتى لا ترغب فى المخاطرة بتنفيذ وحدات تم التعاقد عليها بسعر معين فى ظل عدم استقرار أسعار الصرف، وهو ما يؤثر على سوق الخامات مما قد يعرض تلك الشركات لخسارة فادحة وانحسار حجم الأرباح المتوقعة لها، لذلك قد يفضل العديد منها التوقف عن النشاط قليلا أملا فى تحقيق الاستقرار فى الأسعار.

وأشار الخبير الاقتصادى عمرو يوسف إلى أن الشق الإجرائى المرتبط بالرسوم والضرائب العقارية قد يكون سببا من أسباب ركود السوق العقارى، لذلك يجب إعادة التفكير مجددا حول تخفيف تلك الأعباء المالية أو إزالتها لعمليات الشراء أو البيع لأول مرة فقط لتشجيع الأفراد على الشراء دون خوف أو الشعور بزيادة الأعباء خاصة مع التضخم الحالى.

واختتم تصريحاته بالتأكيد أن القطاع العقارى يعد من أهم روافد الاقتصاد القومى، وانتعاشه من جديد ينعكس بالإيجاب على جميع القطاعات المغذية له، إضافة إلى ضمان حماية الآلاف من أفراد الطبقة العاملة داخل هذا القطاع، فالتحرك لمعالجته ليس رفاهية وإنما ضرورة مهمة ومطلب أساسى فى الفترة الراهنة. 

إمبراطورية السماسرة.. تتحكم فى السوق

تلجأ مافيا سوق العقارات إلى تحقيق مكاسب مالية سريعة على حساب الشباب الكادحين والملايين من الأسر الذين يحلمون بالسكن بين أربعة جدران، حيث أصبح حلما صعب المنال بسبب تلاعب بعض السماسرة بأسعار الشقق بالاتفاق مع كبار المقاولين من تجار مواد البناء وأصحاب العقارات. 

هناك العديد من المقاهى فى منطقة «العشرين» بفيصل مشهورة بإقبال السماسرة عليها لاستقطاب الزبائن جلسنا على أحدها، وظللنا نترقب وجوه المارة والجالسين على المقهى حتى تصاعدت حدة النقاش بين شخصين وعلمنا أن أحدهما سمسار والآخر مواطن كان يريد شراء شقة. 

المشكلة ثارت بسبب مخالفة السمسار لوعده مع الزبون فبعدما كان سعر الشقة 400 ألف جنيه تشطيب لوكس، فوجئ برفعها إلى 430 ألف جنيه خلال ساعات. 

وبالحديث مع السمسار حول سبب رفع سعر الشقة رد قائلاً: « لما جينا نعرض الفلوس على صاحب الشقة قال الدنيا غليت.. والسعر بيتغير كل ساعة مش كل يوم». 

تصرفات غير منطقية حاولنا أن نجد لها تفسيرًا، ويشرحها لنا سمسار آخر قائلا: إن عملية البيع والشراء تحت سيطرة من يلعب بـ«البيضة والحجر» فما علينا إلا إقناع الزبون بأن أسعار مواد البناء فى ارتفاع مستمر، وهذا بالاتفاق مع المقاولين وغيرهم من ملاك العقارات الذين ننسق معهم بأن الشقة سيرتفع سعرها 100 ألف جنيه مرة واحدة وبعد التفاوض يصل هذا الرقم للنصف فيكون الأمر مرضيا للجميع. 

يستكمل السمسار حديثه، مشيرا إلى أن العديد من السماسرة يقومون بعقد اتفاقيات غير أخلاقية من أجل لقمة العيش، وتابع: «شغل السمسرة مفيهوش حرام وحلال.. المهم المصلحة تتقضى والطرفين يكونوا مرضيين سواء البائع أو المشترى».

وأشار السمسار إلى أن الكثير من هذه الألاعيب هى سبب تحقيق المكاسب السريعة فى سوق العقارات، وهناك عدد من أصحاب رؤوس الأموال يستغلون حالة الركود لشراء الشقق من الملاك بمبالغ قليلة ثم يقومون ببيعها بعدها بفترة بسعر أعلى ويحققون مكاسب مالية لا تقل عن 50 ألف جنيه فى الشقة الواحدة.