شدنى مقال كتبته «كيو جين» أستاذة الاقتصاد فى كلية لندن للاقتصاد عن قطاع العقارات فى الاقتصاد الصينى الذى يمثل لغزاً فى ذروته، كان يمثل ربع الناتج الاقتصادى للبلاد. ويرجع اهتمامى إلى أنه ثمة تشابه بين ما يحدث فى هذا القطاع وما يحدث فى مصر. وهى ترى أن الناس فى بكين وشنغهاى يدفعون أسعار منازل مماثلة لتلك الموجودة فى سان فرانسيسكو ونيويورك، على الرغم من امتلاكهم ربع دخل المشترين الأمريكيين فقط.
يعتقد الكثيرون الآن أنهم على وشك رؤية انكماش عنيف فى سوق العقارات فى الصين. تريد الحكومة التدخل للحد من المضاربة، وكبح جماح ما تسميه مشكلة «الثلاثة المرتفعة»، من ارتفاع الأسعار، وارتفاع الديون، والتمويل المرتفع. لم يكن النهج أقل من الدراماتيكية. تمويل مطورى العقارات قد انخفض. فى وقت سابق من هذا العام، تراجعت مبيعات العقارات بنسبة تتراوح بين 20 و30٪، ولم يتم الانتهاء من مشاريع التطوير الجارية، ونزل الناس إلى الشوارع، وتكاتفوا معاً لوقف مدفوعات الرهن العقارى على مثل هذه المشاريع.
فشل العديد من أكبر مطورى العقارات فى الصين فى سداد ديونهم. بل إن الناجين يعانون ضائقة مالية وأزمة سيولة. يكمن الخطر فى أن أزمة سوق العقارات ستدفع الاقتصاد الأوسع إلى أسفل معها، ما يضرب الموردين والشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم فى البناء، فضلاً عن استهلاك الأسر. والخطير هو أن النظام المصرفى يمتلك ما لا يقل عن ربع أصوله فى الممتلكات.
ما تحتاج له الصين حالياً هو دعم للأزمة التى تتحقق من تلقاء نفسها، فالاعتقاد أن مطورى العقارات سيكونون معسرين يدفع المشترين إلى تأجيل مشترياتهم وتمويلهم حتى يجف. بعض التيسير النقدى والاسترخاء فى سوق الرهن العقارى لا يكفى لتحفيز الطلب عن طريق تخفيف قروض الرهن العقارى لن يحل المشكلة ومن المحتمل أن حزمة الإنقاذ المقترحة لن تحرك الإبرة. ستحتاج الحكومة إلى تقديم المزيد من الراحة لمطورى العقارات، على الرغم من سلوكهم السابق الذى لا ضمير فيه. لكسر الحلقة، ستحتاج الحكومة إلى إرسال رسالة أقوى كثيراً وغرس الثقة.
ومع ذلك ورغم أن الضغط قصير المدى على الاقتصاد الصينى حقيقى، لكن الصين ليست على وشك مواجهة أزمة إسكان حادة. أولاً، تتمتع الأسر الصينية تاريخياً بمعدلات مدخرات عالية للغاية، ما يسمح لها بمعالجة مدفوعات الفائدة بسهولة نسبية. هذا ليس الوضع كما هى الحال فى الولايات المتحدة أوأوروبا فى عام 2008، حيث كان أصحاب المنازل المثقلة بالديون غير قادرين على سداد مدفوعاتهم الأساسية.
ولا يزال الطلب المكبوت على المساكن موجوداً، فالتوسع الحضرى السريع يعنى أن السكان الجدد سيرغبون فى الحصول على مكان فى المدينة ؛ فى بلد منحرف بين الجنسين مع سوق زواج تنافسى للغاية للرجال، يصبح العزاب «مؤهلين» أكثر عندما يمتلكون عقاراً.
كما أنه من غير المحتمل حدوث أزمة مالية كاملة. لكون البنوك الكبرى مملوكة للدولة ولن يسمح لها بالفشل. ولا توجد سلاسل معقدة ومبهمة للوساطة تميز النظام المصرفى الغربى. سيتعين على الدائنين الأجانب لمطورى العقارات الصينيين أن يخضعوا لخفض كبير، ولكن من المرجح أن يكون التأثير المضاعف على الاقتصاد الدولى محدوداً. اللاعبون الأجانب لديهم تعرض محدود للأصول الصينية بشكل عام: اليوم، أقل من 5٪ من الأسهم والسندات الصينية مملوكة للأجانب. هذا على عكس الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقارى، حيث تعرض العالم بأسره للأزمة المالية لعام 2008.
ما نراه اليوم هو بالفعل الدورة الثالثة لسوق العقارات الرئيسية فى السنوات العشر الماضية. للدولة أسبابها للتدخل: كسب قلوب الطبقة الوسطى يبدأ بتزويدهم بمساكن ميسورة التكلفة. ويشكل القطاع المحموم أيضاً تهديداً للاستقرار المالى. فى الماضى، توسعت شركات العقارات المسرفة فى مجالات لا علاقة لها بالممتلكات، بينما تحولت العديد من الشركات الأخرى إلى الاستثمار فى العقارات بدلاً من التركيز على عملياتها الأساسية.
لكن أساليب تهدئة السوق التى تكون سريعة جداً وقاسية جداً ستؤدى إلى نتائج عكسية. مشكلة سوق الإسكان مشكلة هيكلية وتحتاج إلى حل بمرور الوقت. وإحدى هذه المشاكل هى النظام المالى الصينى نفسه. لقد تفوق الاستثمار فى العقارات باستمرار على السوق ككل. يمتلك نحو 80٪ من السكان عقارات، ونسبة عالية بشكل مذهل- أكثر من 20٪ فى المناطق الحضرية، وقد رأيت تقديرات تصل إلى 40٪ فى المجموع- تمتلك أكثر من عقار واحد.
مشكلة أخرى هى «اقتصاد العمدة». وتبيع الحكومة المحلية الأراضى لزيادة الإيرادات، بالإضافة إلى استخدام الأراضى كضمان للاقتراض بغزارة. غالباً ما كانت العقارات حافزاً للتنمية؛ عندما يقوم المطور ببناء مساكن سكنية، فإنه يجلب أيضاً الاستثمار فى البنية التحتية وتجارة التجزئة والخدمات والوظائف. وهذا يفسر سبب تحول حماسة الحكومات المحلية فى العقد الماضى بسرعة من التصنيع إلى التوسع الحضرى الهائل، وهى طريقة أسرع لتعزيز الناتج المحلى الإجمالى المحلى. وقد أعطى هذا المجال للمطورين للاستفادة من الأراضى، وتخزين الأراضى، والتوسع المفرط.