«المنصات العقارية».. نصب واحتيال

ليلى استثمرت 50 ألف جنيه على صفحة فيسبوك.. وهانى ضحية الإسكندرية دفع 60 ألفًا مقابل رسائل واتساب
 

فى ظل الأزمة الاقتصادية والبحث المستمر عن قنوات استثمار بديلة، برزت فكرة الجمعيات العقارية أو ما يُعرف بـ«الحصص العقارية»، يشترك مجموعة من الأصدقاء أو الشباب أو حتى العائلات فى تجميع مبلغ مالى لشراء وحدة سكنية أو تجارية، بهدف إعادة بيعها أو تأجيرها وتقسيم العائد بينهم، الفكرة التى بدأت بشكل ودى وبسيط، تطورت فى بعض الحالات إلى مشروعات منظمة تديرها شركات ومنصات إلكترونية، ما فتح الباب أمام تساؤلات كثيرة: هل هذا الاستثمار آمن؟ هل هو قانوني؟ هل يخضع لأى جهة رقابية؟ ومتى يتحول إلى فخ نصب منظم؟.
تصفحنا محركات البحث للوصول إلى أصل الفكرة، ووجدناها منتشرة حول العالم، بل هى جزء من نماذج استثمارية معروفة مثل صناديق الاستثمار العقارى، تتيح للأفراد الاستثمار فى السوق العقارى دون شراء وحدة كاملة، إلا أن الفارق فى السوق المصرى هو أن جزءًا كبيرًا من هذه المبادرات يتم خارج الإطار الرسمى والقانونى، وغالبًا بدون عقود واضحة أو رقابة مالية، ما يعرّض المشاركين فيها لمخاطر حقيقية.
وتتكون هذه المجموعات من خلال عدة أشكال، ولكن الغالبية تكون مبادرة بين مجموعة أصدقاء يعرفون بعضهم جيدًا، ويثقون فى نوايا بعضهم، فيتم شراء شقة سكنية أو محل تجارى بالتقسيط أو دفعة واحدة، ثم يُعاد بيعها بعد فترة، على أن يتم تقسيم الأرباح بينهم. وفى هذه الحالات إذا حدث اتفاق واضح، وتوثيق جيد، وشفافية فى الإدارة، فإن المخاطر تظل محدودة، لكن المشكلة تظهر عندما تتوسع هذه الفكرة إلى مستوى أكبر وتدخل فيها أطراف غير معروفة، أو كيانات غير مرخصة، حيث تبدأ الوعود بالعائد الثابت، والربح السريع، دون أى إثبات واقعى أو قانونى.
على صفحات السوشيال ميديا تجد نماذج لكيانات تعرض حصصًا عقارية للبيع على الإنترنت، وتعد بعوائد ربع سنوية ثابتة، لكنها لا تملك ترخيصًا من الهيئة العامة للرقابة المالية أو أى جهة تنظيمية، وبعضها لا يوضح موقع العقار، أو لا يملك إثبات ملكية حقيقى، بل إن بعض هذه الشركات تصف نفسها بأنها «منصة استثمار»، وتقوم بجمع الأموال دون الإفصاح عن طريقة إدارتها أو المخاطر المحيطة بها.
سعد (29 عامًا) – موظف فى شركة تسويق رقمى – الجيزة، بدأ حكايته مع صديقيه المقربين، حيث قرروا منذ عامين دخول مشروع استثمارى بسيط يتيح لهم الادخار وتحقيق ربح من العقار، دون الحاجة لشراء شقة كاملة.
«كانت الفكرة أن كل واحد فينا يدفع 100 ألف جنيه، وندوّر على شقة صغيرة فى منطقة جديدة، نشتريها، نجهزها، ونبيعها بعد كده ونقسم المكسب».. يستكمل حديثه ويقول: بالفعل وجدنا وحدة فى منطقة أكتوبر، وبدأنا إجراءات الشراء من المالك مباشرة، دون وسيط قانونى، فقط بوعد بالبيع وعقد بيع ابتدائى.
لم يمر الوقت حتى انقلبت الأمور رأسًا على عقب بعد توقيع العقد، إذ اكتشفنا لاحقًا أن الشقة غير مسجلة، وهناك نزاع قانونى بين المالك الحقيقى وشخص آخر. حاول سعد وصديقاه استرداد المبلغ، لكن البائع اختفى، ولم يكن هناك عقد موثق فى الشهر العقارى أو أوراق رسمية تساعدهم فى رفع دعوى قضائية. وخسر الثلاثة ما يقرب من 300 ألف جنيه.
بصوت حزين قال: «كنا متحمسين وعندنا حسن نية، بس ماحدش فينا كان بيفهم قانون، وكلنا اتكسفنا نقول لحد أو نسأل محامى فى الأول»، يقول سعد بأسى، ويضيف: «لو كنا بس خدنا خطوة التوثيق وراجعنا محامى، مكنّاش هنقع فى الفخ ده».
محمد (32 عامًا) – فنى شبكات – القاهرة الجديدة، قصة محمد مختلفة قليلًا، فقد شارك من خلال منصة إلكترونية أعلنت عن بيع «حصص عقارية» فى مول تجارى جديد. دفع 75 ألف جنيه مقابل وثيقة تؤكد أنه شريك فى وحدة تجارية، وسيحصل على أرباح ربع سنوية بنسبة معينة، تبدأ بعد 6 شهور من توقيع العقد الإلكترونى.
«فى الأول كل حاجة كان شكلها محترم، الموقع الإلكترونى منسق، وخدمة العملاء بيردوا، وفيه فيديوهات بتشرح المشروع بالتفصيل»، يقول محمد. لكن بعد 9 شهور، لم يتلق أى أرباح، وحين حاول التواصل مع الشركة، وجد الردود تتأخر، ثم انقطعت تمامًا.
اتضح لاحقًا أن المنصة غير مرخصة، ولا تخضع للرقابة المالية، والوحدة التجارية التى باعوا حصصها «تحت الإنشاء»، ولم يتم استلامها بعد من الشركة الأم. لم يستطع محمد حتى اليوم استرداد أمواله أو الوصول إلى مسئولى المنصة.
وتابع: «اللى خدعنى مش بس التصميم الاحترافى، لكن كمان فكرة إنه فيه ضمان على الأرباح.. كانوا بيقولوا إن ده زى صندوق استثمار. وأنا بصراحة مفرقتش بين الكلام ده وبين الحقيقة».
ليلى (35 عامًا) – مدرسة بالمعادى، بدأت تجربتها من خلال إحدى الصفحات النشطة على «فيسبوك»، والتى كانت تنشر باستمرار عروضًا مغرية عن «فرص استثمار آمنة وصغيرة فى العقارات»، الإعلان تحدث عن إمكانية شراء حصة بقيمة 50 ألف جنيه فى شقة مفروشة تُدار بنظام الإيجار اليومى فى منطقة العين السخنة، مع وعد بعائد شهرى ثابت ومضمون.
وتستكمل حديثها: «أنا شفت إن ده أنسب ليّا كأم ومعنديش وقت أدير استثمار بنفسي»، وتضيف: «التواصل كان سريع، وبعتولى نموذج عقد إلكترونى بسيط فيه نسبة الأرباح ووعد بتحويل شهري».
دفعت المبلغ من مدخراتها، وتلقت إيصالًا إلكترونيًا، لكن بعد 3 شهور، لم يصلها أى عائد، وتواصلت مع من يُسمى «مدير المشروع» ليتضح أن الشقة لم تُجهز بعد، وأن الإيجار لم يبدأ، وبعد شهرين إضافيين، اختفت الصفحة من فيسبوك، وأرقام التواصل أُغلقت تمامًا، لم تحصل ليلى على أى مستند رسمى أو إثبات ملكية، وحتى العقد الإلكترونى لم يكن مسجلًا باسم جهة قانونية معروفة.
واختتمت حديثها بأسف شديد: «المشكلة إنهم كانوا بيكلمونا بنبرة ثقة، وكأن كل حاجة قانونية، وأنا صدقت من غير ما أراجع أو أسأل متخصص».
هانى (38 عامًا) – محاسب بالإسكندرية، بدأت حكايته بمكالمة من أحد أصدقائه الذى عرض عليه فرصة «استثمار سريع» فى مشروع عقارى جديد على أطراف الإسكندرية، يتضمن شراء وحدة فى مجمع إدارى، على أن يتشاركوا فيها مع أربعة آخرين.
يستكمل قصته قائلًا: «الفكرة كانت حماسية، وكل واحد يدفع حوالى 60 ألف جنيه. صاحب الفكرة كان شغال قبل كده فى شركة تسويق عقارى، وكان بيبان عليه إنه فاهم».
وبالفعل تم جمع المبلغ وتسليمه نقدًا لصديقهم، على أن يتم توقيع العقود لاحقًا. لكن بعد مرور أسابيع، بدأ الشك يتسلل إليهم مع غياب التحديثات. وحين ضغطوا عليه، اعترف بأنه سلّم المبلغ لوسيط عقارى «ثقة»، لكنه اختفى لاحقًا دون أن يترك أثرًا.
لم يكن هناك أى إيصال أو عقد، فقط رسائل «واتساب» متبادلة، وبعض الصور لوحدة من المفترض أنها «الهدف». هانى وأصدقاؤه خسروا 300 ألف جنيه دون أن يعرفوا حتى إن كان العقار موجودًا من الأساس أم لا، واختتم حديثه قائلًا: «اتعلمت الدرس... مفيش حاجة اسمها استثمار بدون ورق رسمى ومحامٍ»، مؤكدًا أنه لن يكرّر الخطأ مرة أخرى.
أما خليل (35 عامًا) – مدرس من الإسكندرية أيضا، فوقع فى فخ أقرب إلى النصب التقليدى. حيث انضم إلى جمعية مع خمسة زملاء له من المدرسة، بهدف شراء شقة فى منطقة العجمى، وإعادة بيعها بعد عام، الاتفاق كان وديًا، بلا أوراق، ولا عقد شراكة موثقًا، أوكلوا الشراء لأحدهم، وأعطوه المبلغ كاملًا (قرابة نصف مليون جنيه)، لكنه اختفى بعد أسبوعين، وأغلق هاتفه.
وتابع: «الصدمة مش بس إنه نصب علينا، لكن إنه صاحبنا من سنين، وكنا بنثق فيه ثقة كاملة»، وأضاف: بعد محاولات عديدة، اكتشفوا أن الشخص عليه قضايا نصب أخرى، ويُعتقد أنه سافر خارج البلاد.
خطورة هذه النماذج لا تكمن فقط فى احتمال فشل الاستثمار، بل فى احتمال فقدان الأموال تمامًا، وعدم القدرة على مقاضاة الجهة القائمة، بسبب غياب العقود أو عدم قانونية النشاط من الأساس، كما أن جذب الشباب والمواطنين محدودى الدخل لهذا النوع من الوعود يجعلهم أكثر عرضة للنصب.
منصات رسمية
على الجانب الآخر، هناك منصات بدأت بالفعل السير فى المسار القانونى، وتقدمت بطلبات رسمية للترخيص كصناديق استثمار عقارى، تخضع للرقابة والإفصاح، وتلتزم بقوانين سوق رأس المال، وهذه المنصات وإن كانت قليلة تقدم بديلًا حقيقيًا ومنظمًا، يسمح لصغار المستثمرين بالدخول فى سوق العقارات دون مخاطر كبيرة، بشرط وضوح العقود، وإتاحة المعلومات، ومراجعة الأداء بشكل دورى.
ولكن السوق المصرى ما زال بحاجة ماسة إلى تنظيم واضح لهذا النوع من الاستثمار، فوجود طلب حقيقى من الشباب والمواطنين على أدوات مالية بسيطة وقليلة المخاطر يجب أن يُقابل بإطار قانونى منظم، يضمن الشفافية ويمنع التلاعب، فحتى الآن، لا تزال المسافة كبيرة بين المبادرات العشوائية التى تتم بين أصدقاء أو على وسائل التواصل الاجتماعى، وبين المنصات المحترفة التى تستوفى الشروط القانونية.

وعي مجتمعى
فى حديث لأحد الخبراء العقاريين، أكد أن السوق بحاجة إلى وعى مجتمعى بقدر ما يحتاج إلى تشريع، فالكثير من الناس لا يسألون عن التراخيص، ولا يقرأون العقود، ويكتفون بالثقة أو الانبهار بنسبة الربح الموعودة. وهذا ما تستغله بعض الجهات غير الموثوقة. كما أن بعض المتعاملين لا يدركون أن أى عقد غير موثق قد لا يكون له قيمة قانونية، خصوصًا إذا لم تكن الجهة المالكة أصلًا تملك العقار الذى يتم الاستثمار فيه.
يُضاف إلى ذلك أن بعض هذه المبادرات تعتمد على فكرة «الربح الجماعى السريع»، حيث يتم الشراء والبيع خلال فترة قصيرة، دون تقييم حقيقى لحالة السوق، أو خطة واضحة لما سيحدث إذا لم يتم البيع، أو إذا انخفضت قيمة العقار. وهذا ما حدث بالفعل فى حالات كثيرة. حيث اضطر الشركاء إلى البيع بخسارة، أو تجميد رأس المال لفترات طويلة.
فرص واعدة
لكن من الجانب الإيجابى، فإن النماذج القانونية المنظمة يمكن أن توفر فرصًا حقيقية للاستثمار فى العقار، قال الخبير القانونى أحمد القرمانى، إنّ مع التوجه العالمى نحو الملكية الجزئية، والرقمنة، وتسهيل الدخول للأسواق العقارية دون شراء وحدات كاملة، يظهر دور الجهات الرقابية فى تسريع إصدار التراخيص، وتسهيل إنشاء صناديق استثمار عقارى حقيقية، تخضع للقانون وتقدم مستوىً عاليًا من الشفافية.
وأضاف الخبير القانونى، أنّ دور الإعلام مهم فى تسليط الضوء على النماذج الناجحة، وتحذير الناس من النماذج الوهمية، مشيرا إلى أنّه فى ظل ضعف الثقافة الاستثمارية لدى بعض الشرائح، يصبح الإعلام بمثابة خط الدفاع الأول الذى يوضح الفارق بين الاستثمار الآمن والمخاطرة غير المحسوبة.
وتابع: أيضًا على مستوى الأفراد، يجب أن تكون هناك خطوات واضحة قبل المشاركة فى أى مبادرة من هذا النوع: أولها التأكد من شخصية من يدير المشروع، وخبرته، وتاريخه المالى. ثانيها وجود عقد واضح يحدد الملكية، وطريقة الإدارة، وتوزيع الأرباح، وخطة الخروج فى حال الرغبة فى بيع الحصة. ثالثًا، يجب أن يكون هناك حساب بنكى واضح ومشروع، وعدم تحويل الأموال لأشخاص أو عبر وسائل غير رسمية.
وأوضح الخبير القانونى أن الجمعيات العقارية أو الحصص الاستثمارية فى العقارات تمثل فرصة جيدة فى بعض الأحيان، خاصةً فى ظل الغلاء وصعوبة التملك الفردى. لكنها تصبح خطرًا حقيقيًا إذا لم تكن منظمة، وموثقة، ومراقبة قانونيًا. فالمعادلة بسيطة: حيث توجد الثقة والشفافية والتنظيم، يوجد استثمار واعد، وحيث يغيب القانون، تبدأ حكايات النصب والضياع.
وأشار إلى أنّ القانون تناول مثل هذه الحالات حيث إن أى جهة أو فرد يجمع أموالًا من المواطنين بغرض الاستثمار سواء فى العقار أو غيره دون الحصول على ترخيص رسمى من الهيئة العامة للرقابة المالية أو البنك المركزى، يعد مخالفًا للقانون ويواجه عقوبات تصل إلى الحبس من 3 إلى 5 سنوات، وغرامات كبيرة، وقد يتم التحفظ على أموال المتهمين.
وتابع: «المشكلة الأكبر أن الضحايا لا يملكون أوراقًا رسمية أو عقودًا موثقة فى الشهر العقارى، ما يصعّب المطالبة بحقوقهم القانونية أمام المحاكم، وغياب العقود يجعل الأمر يدخل فى نطاق النزاع المدنى المعقّد، أو ما يُعرف بـ(النصب الودي)، والذى يستغله المحتالون للتهرب من المسئولية».

خطر على الاستثمار
أكد الدكتور خالد الشافعى الخبير الاقتصادى، أن انتشار ممارسات الاستثمار غير الرسمية مثل ما يُعرف بـ«الحصص العقارية» أو «الجمعيات العقارية» بدون وجود عقود موثقة أو تراخيص رسمية، يمثل خطرًا مباشرًا على مناخ الاستثمار فى مصر، ويضعف من فرص جذب رءوس الأموال سواء المحلية أو الأجنبية.
وقال الشافعى إن الاستثمار يعتمد فى الأساس على الثقة والشفافية وضمان الحقوق، وأى خلل فى هذه العناصر ينعكس سلبًا على سمعة السوق ككل. فحين يسمع المستثمرون سواء كانوا أفرادًا أو شركات عن وقائع نصب أو خسائر جماعية نتيجة الدخول فى مشروعات غير قانونية، فإن ذلك يثير لديهم القلق والتردد فى ضخ أموال جديدة داخل السوق.
وأضاف أن خطورة هذه الممارسات تكمن فى أنها تتسلل عبر الثغرات القانونية والثقافية، حيث يعتمد البعض على الثقة الشخصية أو الوعود الشفوية دون اللجوء للتوثيق أو استشارة قانونية، وهو ما يفتح الباب أمام استغلال المواطنين، خصوصًا فى ظل الضغوط الاقتصادية ورغبة الكثيرين فى تحقيق أرباح سريعة.
وشدد الشافعى على أن الدولة تبذل جهودًا كبيرة لتهيئة مناخ استثمارى آمن، بدءًا من التيسيرات الضريبية والحوافز، مرورًا بتشريعات حماية المستثمر، وصولًا إلى الرقابة المالية، لكن وجود مثل هذه المبادرات العشوائية يهدد مسار الثقة الذى تحاول الحكومة بناءه.
وأشار إلى أن ضمان الاستثمار لا يتحقق إلا عبر القنوات الرسمية، مثل صناديق الاستثمار العقارى المرخصة، أو الشركات الخاضعة للرقابة، حيث تتوافر فيها الشفافية والإفصاح والمساءلة. أما التعاملات غير الموثقة، فهى ليست فقط تهديدًا للأفراد البسطاء، بل تُعطى صورة سلبية عن السوق بأكمله أمام المستثمرين الخارجيين.
واختتم الشافعى تصريحاته بالتأكيد على ضرورة تكثيف الرقابة والتوعية، بحيث يعرف المواطن أن أى مشروع استثمارى خارج المظلة القانونية قد يتحول من فرصة للربح إلى فخ للنصب، مؤكدًا أن الاستثمار الحقيقى لا يقوم إلا على التنظيم والشفافية والضمان القانونى.