خبراء يحذرون من أزمة وشيكة في العقارات بمصر.. تعرف على الأسباب

كتب - عبد الرحيم أبوشامة:
حذرالمركز المصري للدراسات الاقتصادية من حدوث مشكلة وشيكة في السوق العقاري المصري نتيجة تغير الزيادة الضخمة في المعروض من الوحدات وتراجع القدرة الشرائية وتباطؤ البيع في السوق الثانوي، حيث تقتصر عمليات البيع على السوق الأولية، بالإضافة إلى عدم استعلام الشركة أو المطور العقاري عن قدرة المشتري على السداد.

وأكد الخبراء في ندوة عقدها المركز المصري اليوم أن مفهوم الفقاعة هو ارتفاع أسعار العقارات بأكبر من قيمتها الحقيقية في السوق بشكل مستمر، وتعثر المتعاملين مما يؤدي إلى انكماش حاد وصولا لمرحلة السقوط أو الانهيار، وهوما يؤثر سلبا على القطاع والاقتصاد ككل، ولكن ما يحمى مصر حتى الآن من الانفجار الذي شهدته تجارب دولية مثل أمريكا واليابان وأسبانيا، أن النظام المالي في مصر يعتمد على النقد وليس على الائتمان، ولا يوجد سوق للأسهم العقارية، ولكن الأزمة التي حدثت في الصين كانت في وضع شبيه بالسوق المصري، وهو ما حذرت الدراسة من تكراره.

وقالت الدكتورة عبلة عبد اللطيف، المدير التنفيذي ومدير البحوث بالمركز، خلال الندوة، إن مظاهر الأزمة تتمثل في محاولات المطورين العقاريين تسهيل إجراءات البيع بشكل مبالغ فيه، وهناك حرص واضح من البنوك على التعامل مع إقراض القطاع العقاري، واتجهت الشركات لتقليل حجم ومساحات الوحدات السكنية لتسهيل عمليات البيع.

وحذرت دراسة اامركز من دخول القطاع العقاري في مصر في أزمة مشابهة لما حدث في الصين، اعتبارا من عام 2008 عندما تصورت الحكومة الصينية أن أفضل الطرق لزيادة الطلب المحلى وخلق الوظائف هو إعادة 

إحياء سوق الإسكان الحضري وضخت الدولة 4 تريليون يوان بعد الأزمة، مما زاد من المعروض النقدي في السوق الصيني وارتفعت أسعار العقارات بصورة كبيرة، ونتيجة ضعف جاذبية الصادرات توجه المستثمرون بعيدا عن الصناعة، ونظرا لزيادة الطلب اعتقد العاملون في الاقتصاد أن كل ما يبنى في القطاع العقاري سيتم بيعه.

ونتيجة لهذه التوجهات ارتفعت الأسعار بشكل كبير نتيجة

للزيادة غير المنطقية في بناء المنازل والتي تخطت معدل الزيادة في الطلب سواء بالنسبة للعقارات السكنية أو الإدارية، وهو ما خلق ما يسمى بـ"مدن الأشباح"، حيث لا تزيد نسبة الإشغال في أكبر مركز تجاري في العالم وهو New South China Mall عن 2% فقط، وتحتاج مدينة "تيانجن" الصينية إلى 25 عاما من التنمية حتى يتم استخدام الأماكن الشاغرة فيها.

وانتقدت الدراسة دخول الحكومة كلاعب رئيسي في القطاع، مع اتجاه الدولة لعمل وبيع وحدات جاهزة، مشيرة إلى أن تجربة الدولة في المدن الجديدة سابقة غير مشجعة حيث مازالت نسب الإشغال في هذه المدن أقل من المستهدف.

وأوضحت الدراسة أن هناك نحو 25%من العقارات المبنية في مصر شاغرة، وأرجعت بداية مشكلة القطاع العقاري في مصر إلى عام 2004 عندما أدى مزاد طرحته هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة إلى ارتفاع كبير في أسعار الأراضي، كما تضخمت أسعار الأراضي التي طرحتها الهيئة في القاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر بمزاد عام 2007 بنحو 130%.

وأشارت الدراسة إلى أن الضريبة العقارية سيكون لها تأثير إيجابي على المدى الطويل في الحد من وجود عقارات مغلقة بهدف التربح، ولكن لها في المدى القصير أثرا سلبيا؛ حيث سيزداد المعروض من الوحدات للبيع في السوق الثانوي المتعثر أصلا.